Depuis la loi du 18 décembre 1996 dite "loi Carrez", tout vendeur d'un lot de copropriété est tenu de mentionner la superficie privative exacte dans les actes de vente. Une erreur de plus de 5 % peut coûter cher : l'acquéreur dispose d'un an pour demander une réduction du prix proportionnelle à la surface manquante. Le mesurage Carrez n'est donc pas une formalité — c'est un acte technique avec des enjeux financiers réels.
Qu'est-ce que la surface Loi Carrez ?
La surface Loi Carrez est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par :
- Les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers
- Les gaines (ascenseur, vide-ordures, conduits…)
- Les embrasures de portes et de fenêtres
- Les planchers des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m
La surface Carrez est donc différente de la surface "habitable" (loi Boutin, utilisée pour la location) qui exclut en plus les balcons, loggias et terrasses. Et elle est différente de la SHAB ou de la surface totale annoncée dans les annonces ancienne méthode.
Quels espaces sont exclus du calcul Carrez ?
Certains éléments du lot ne sont pas comptabilisés dans la surface Carrez :
- Les caves, celliers non ouverts sur la pièce principale
- Les garages et places de stationnement
- Les lots de moins de 8 m²
- Les balcons, terrasses, loggias (sauf si couverts et fermés avec hauteur > 1,80 m)
- Les parties communes
Pourquoi faire mesurer par un diagnostiqueur certifié ?
Techniquement, la loi ne rend pas obligatoire l'intervention d'un professionnel pour le mesurage Carrez : un propriétaire peut mesurer lui-même son appartement. Mais en pratique, cette approche est risquée :
- Les règles de déduction (embrasures, hauteur, épaisseur des murs) sont précises et facilement mal appliquées.
- Une erreur à votre défaveur (surface surévaluée) expose à un recours de l'acquéreur et à une réduction du prix.
- Les notaires et agences demandent systématiquement un mesurage certifié par un diagnostiqueur.
Un diagnostiqueur certifié utilise un distancemètre laser et suit méthodiquement les règles de calcul de la norme. Il est couvert par son assurance responsabilité civile professionnelle en cas d'erreur.
Durée de validité du mesurage Loi Carrez
Le mesurage Loi Carrez a une durée de validité illimitée... tant que des travaux n'ont pas modifié la superficie. Si vous avez abattu une cloison, installé une mezzanine, aménagé les combles ou réalisé tout travail susceptible de changer la surface, vous devrez faire réaliser un nouveau mesurage.
Si votre appartement n'a subi aucun travail depuis le dernier mesurage certifié, ce document est toujours valable, même s'il date de 10 ou 15 ans.
Quel recours pour l'acquéreur en cas d'erreur ?
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut :
- Exercer une action en réduction du prix dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique.
- La réduction est calculée au prorata : si l'appartement a été vendu 300 000 € et que la surface est inférieure de 8 %, le vendeur devra reverser 24 000 €.
En dessous de 5 % d'erreur, aucun recours n'est possible. Au-dessus, le recours est systématique et sans dérogation possible.
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